响水寺景区开发建设的探讨

     丹东有很多朋友都在春天、夏天、秋天或冬天到响水寺风景区游玩过，也有徒步的朋友路过这个景区，目前这个景区已经取得了“风景区管理处”事业法人许可，风景区的开发建设正式启动。在这里我想探讨以下四个问题：

     第一，招商的办法。
     如今所有项目的招商，基本都是采取公开招标、朋友介绍、媒体推介等等，怎么样把一个风景区开发建设的项目推出来，怎么样去干成这件事，非常需要探讨。景区招商和对外推介本身就是学问，也是商机。招商可不可以引进商业机制，将招商本身作为项目来发标，标底就是一但招商成功，在未来的开发建设或经营中，给招商的主体（或招商团队）一定的收益权。采取什么手段招商，在什么范围内招商，值得探讨？

     第二，风景区开发建设的模式。
     从宽甸景区建设的模式看，风景区一般都是统一管理。从响水寺风景区现有的现状看，模式可以有多种选择，但是还是以集中统一开发为最佳方案。依照国家现行的政策，开发建设响水寺风景区，首先要对风景区的非国有山林和林地的权属进行置换，采取购买的方式，收购农民所有的山林和农民享有使用权的林地。给予农民置换产权的补偿金。响水寺风景区规划面积12平方公里（18000亩），山林的所有权和林地的使用权为当地农民所有。开发建设的前提是要首先采取收购的方式，统一置换农民的山林所有权和林地使用权（50年），按照当前宽甸地区平均的林权价格匡算需要1620万元左右，如果分期开发，第一期先开发核心景区6平方公里，置换山林和林地权属的补偿费用也在800万元左右。山林和林地的权属置换后，由政府负责给新的权属人（风景区管理处或投资人）办理集中统一的林权证，取得景区林权证后，可以抵押、担保，也可以贷款，并享有山林和林地增值的收益权。在取得整个风景区山林和林地使用权后，方可进行大地测绘和总体规划，总体规划经政府审批后方可开展景区建设。风景区建成后，按照谁投资谁受益的原则，在风景区管理处的管理下，开展经营。  
     第三，响水寺风景区开发建设投资预算。
     响水寺风景区开发建设的重点有四个方面构成。第一是以响水寺为核心的古代寺庙群恢复重建，建设成为宽甸最大的庙宇群，恢复唐代古庙。第二是以“东壶瀑布”辽宁省最大落差瀑布和“九龙潭”辽宁省最壮观九层跌宕式潭瀑为核心的自然景观开发。第三是锅头峪杨靖宇抗联遗迹为核心的红色旅游项目。第四是开发8公里漂流道，建设高附加值娱乐项目。
     预计响水寺开发建设总投资5030万元
     1、山林和林地权属置换补偿金1620万元
     2、响水寺重建，建设宽甸最大寺庙群，恢复唐朝古庙，总投资1200万元。响水寺庙宇群，全称“富寿山响水寺三教庙”，共有庙宇8座，重修基本建设面积3000平方米，造价900万元。寺院顶广场建设、王八炕庙前广场建设300万元。
     3、道路和通道建设投资合计530万元。其中景区内公路10公里，景区道路7公里，响水寺寺院顶寺庙专用公路3公里。道路建设总造价330万元，其中地方政府投入220万元村路改造。景区内景点通道30公里，总造价200万元。
     4、东壶瀑布、九龙潭蓄水围堰建设，打造辽宁省最大落差瀑布、辽宁省最奇九层跌宕式深潭群，总投资240万元。
     5、老马大坎蓄水围堰、老马大坎至羊勾鼻子大桥漂流道（8公里）建设及附属漂流设施，建设距离主要城市最便捷、漂流到最长、漂流沿线放光最迷人的漂流项目，总投资450万元。
     6、抗联遗址红色旅游项目；建设以锅头峪抗联遗址为核心景点的红色旅游项线路，设计步道19公里，恢复抗联宿营地、战场、夜战窝棚等600平方米。总投资190万元。
     7、接待服务设施建设，建设2000平方米接待服务设施，总投资600万元。
     8、其它投资200万元，其中总体规划80万元、林权变更手续等120万元。  
     第四，项目效益分析：
     预计项目建设起二十四个月。景区正式开放，年接待游客35万人次，门票收入1400万元，漂流娱乐项目收入800万元，合计收入2200万元。预计景区未来有个接待能力60万人，年门票等综合收入4000万元。